Remise en état entre deux locataires : quels travaux prévoir ?

Entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant, quelques jours ou semaines peuvent suffire pour remettre un appartement en état, à condition d’identifier les travaux réellement nécessaires et de les réaliser dans le bon ordre.

Murs tachés, trous de fixation, peinture défraîchie, joints noircis, équipements défectueux, parquet marqué ou petites réparations : tout ne nécessite pas une rénovation complète. L’objectif est de distinguer ce qui relève d’un simple rafraîchissement de ce qui exige une véritable réparation avant la remise en location.

En bref : commencez par comparer les états des lieux d’entrée et de sortie, puis contrôlez les murs, plafonds, sols, équipements, plomberie, électricité, cuisine et salle de bains. Réparez d’abord les désordres techniques, puis les supports et revêtements, avant de terminer par les peintures et le nettoyage. Cette organisation limite les reprises inutiles et permet de présenter un logement propre et fonctionnel au prochain locataire.

Pourquoi remettre un appartement en état entre deux locations ?

Le changement de locataire constitue un moment privilégié pour intervenir : le logement est généralement vide, les surfaces sont accessibles et les travaux peuvent être réalisés sans gêner un occupant.

Une remise en état permet notamment de :

• corriger les dégradations constatées ;
• traiter les petits défauts accumulés pendant la location ;
• rafraîchir les murs et plafonds ;
• réparer certains équipements ;
• préparer un logement propre et fonctionnel ;
• améliorer sa présentation avant les visites ;
• éviter que de petits désordres ne deviennent plus importants.

Il ne s’agit toutefois pas de refaire systématiquement tout l’appartement.

Un logement correctement entretenu peut parfois nécessiter seulement quelques retouches et réparations ciblées.

Première étape : comparer les états des lieux

Avant de commander des travaux, commencez par comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie.

Cette comparaison permet d’identifier les différences apparues pendant l’occupation.

L’état des lieux joue précisément ce rôle : décrire le logement et ses équipements à l’entrée puis à la sortie afin de déterminer, lorsqu’une réparation est nécessaire, à qui elle peut incomber.

Examinez notamment :

• murs et plafonds ;
• sols ;
• portes et fenêtres ;
• sanitaires ;
• robinetterie ;
• cuisine ;
• prises et interrupteurs ;
• placards ;
• équipements mentionnés dans le bail.

Des photographies datées peuvent également faciliter l’analyse lorsqu’elles accompagnent les états des lieux.

Vétusté ou dégradation : quelle différence ?

C’est une distinction essentielle avant d’engager les travaux.

La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration résultant du temps et d’un usage normal.

Une peinture qui a progressivement perdu son éclat après plusieurs années n’est donc pas comparable à un mur fortement détérioré à la suite d’un choc ou d’une intervention inadaptée.

Parmi les situations pouvant relever de l’usure normale, on peut rencontrer :

• peinture progressivement défraîchie ;
• marques d’usage raisonnables ;
• vieillissement naturel de certains revêtements ;
• usure liée à la durée d’occupation.

À l’inverse, des trous importants, éléments cassés, revêtements arrachés ou dommages anormaux peuvent relever d’une dégradation selon leur origine et les circonstances.

Il ne faut donc pas décider automatiquement que toute remise en peinture doit être facturée au locataire sortant.

La nature des dommages, leur ancienneté, l’état initial et la durée d’occupation doivent être examinés.

Quels travaux vérifier après le départ du locataire ?

Une inspection méthodique permet de ne rien oublier.

1. Les murs

Recherchez :

• trous de chevilles ou fixations ;
• impacts ;
• fissures ;
• traces importantes ;
• peinture écaillée ;
• cloques ;
• décollements ;
• taches ;
• zones reprises avec une couleur différente.

Un mur légèrement marqué peut parfois être nettoyé ou repris localement.

En revanche, si les réparations deviennent nombreuses ou si les différences de teinte sont trop visibles, repeindre l’ensemble du mur donne souvent un résultat plus homogène.

2. Les plafonds

Le plafond est souvent moins observé pendant l’occupation mais devient très visible dans un appartement vide.

Vérifiez notamment :

• fissures ;
• traces autour des luminaires ;
• peinture écaillée ;
• auréoles ;
• taches d’humidité ;
• différences de teinte.

Une auréole ne doit jamais être simplement recouverte de peinture sans en rechercher la cause.

S’il existe une fuite ou une infiltration, il faut d’abord supprimer l’origine du problème et attendre que le support soit suffisamment sec avant d’engager les travaux de peinture intérieure.

3. Les sols

Inspectez chaque pièce.

Pour un parquet, recherchez :

• rayures profondes ;
• lames abîmées ;
• taches ;
• zones décolorées ;
• défauts de finition.

Pour un sol stratifié ou vinyle, contrôlez les lames, raccords, décollements et impacts.

Pour le carrelage, vérifiez :

• carreaux cassés ;
• joints détériorés ;
• fissures ;
• éléments descellés.

Un nettoyage approfondi peut suffire lorsque le sol est simplement marqué par l’usage. Une réparation devient nécessaire lorsque le revêtement est réellement endommagé.

4. La cuisine

La cuisine mérite une inspection spécifique en raison de son utilisation intensive.

Contrôlez :

• façades et charnières des meubles ;
• poignées ;
• plan de travail ;
• crédence ;
• évier ;
• robinetterie ;
• joints ;
• prises ;
• équipements éventuellement fournis avec la location.

Les murs situés près des zones de cuisson peuvent également présenter davantage de traces.

Une peinture résistante et facilement nettoyable peut être intéressante lors de la remise en état des zones exposées.

5. La salle de bains

Dans une pièce humide, l’esthétique ne doit pas masquer un problème technique.

Vérifiez :

• joints autour de la douche ou de la baignoire ;
• silicone ;
• traces d’humidité ;
• moisissures ;
• ventilation ;
• robinetterie ;
• évacuations ;
• faïence ;
• plafond et peinture.

Si des moisissures reviennent rapidement, repeindre sans identifier la cause risque seulement de masquer temporairement le problème.

Ventilation insuffisante, fuite, condensation ou infiltration doivent être recherchées avant les finitions.

6. Les portes, plinthes et boiseries

Ces éléments subissent de nombreux chocs au quotidien.

Examinez :

• portes ;
• huisseries ;
• plinthes ;
• placards ;
• fenêtres et autres boiseries peintes.

Une porte jaunie ou très marquée peut donner une impression générale de logement mal entretenu même lorsque les murs viennent d’être repeints.

Une reprise ciblée peut alors suffire à harmoniser l’ensemble.

7. Les équipements électriques

La période entre deux locataires est également l’occasion de repérer les petits défauts visibles :

• interrupteurs cassés ;
• prises endommagées ;
• caches manquants ;
• luminaires ou équipements prévus au bail défectueux.

Les interventions sur l’installation électrique elle-même doivent évidemment être confiées à un professionnel compétent lorsque cela est nécessaire.

8. La plomberie et les sanitaires

Un petit problème de plomberie peut rapidement provoquer des dégâts beaucoup plus importants.

Contrôlez notamment :

• robinets ;
• chasse d’eau ;
• évacuations ;
• siphons ;
• flexibles ;
• joints ;
• éventuelles fuites.

Une fuite doit être réparée avant les travaux de peinture ou de finition situés à proximité.

Faut-il repeindre l’appartement entre chaque locataire ?

Non.

Il n’est pas nécessaire de repeindre systématiquement un appartement à chaque changement de locataire.

La décision dépend de l’état réel des murs et plafonds.

Une nouvelle peinture devient particulièrement pertinente lorsque :

• les murs sont très tachés ;
• de nombreuses réparations ont été effectuées ;
• les teintes sont devenues irrégulières ;
• la peinture s’écaille ;
• les supports ont nécessité des reprises ;
• l’aspect général nuit à la présentation du logement.

À l’inverse, des murs récents, propres et homogènes peuvent simplement nécessiter quelques retouches.

Le bon critère n’est donc pas « un locataire est parti », mais « dans quel état sont réellement les supports ? »

Retouches ou peinture complète : comment choisir ?

La retouche semble économique, mais elle n’est pas toujours invisible.

Une différence peut apparaître en raison :

• du vieillissement de la peinture existante ;
• d’un autre lot de peinture ;
• d’une différence d’application ;
• de la lumière ;
• d’une finition légèrement différente.

Sur un mur très exposé à la lumière naturelle, une reprise locale peut donc être plus visible que prévu.

Lorsque les défauts sont dispersés sur toute la surface, il est souvent préférable de préparer correctement le support puis de repeindre le mur complet.

Pour connaître les facteurs qui influencent le coût d’une réfection plus importante, consultez également le guide consacré au budget pour repeindre un appartement entier.

Quelle peinture choisir pour un appartement destiné à la location ?

Pour un logement locatif, il faut rechercher un compromis entre :

aspect + résistance + facilité d’entretien + possibilité de retouche.

Les couleurs très personnelles sont généralement moins polyvalentes.

Des teintes claires et relativement neutres permettent souvent :

• d’améliorer la luminosité ;
• de faciliter la projection du futur locataire ;
• d’harmoniser les différentes pièces ;
• de simplifier les futures reprises.

La finition doit être adaptée à la pièce.

Dans les zones sollicitées ou exposées aux taches, une peinture plus résistante au nettoyage peut être pertinente.

Dans tous les cas, la durabilité dépend fortement de la préparation du support : rebouchage, enduit, ponçage et impression lorsque nécessaire.

Attention à la peinture qui cloque ou s’écaille

Si la peinture se décolle, appliquer simplement une nouvelle couche est rarement une solution durable.

Il faut d’abord identifier la cause.

Elle peut notamment provenir :

• d’un support mal préparé ;
• d’une ancienne peinture peu adhérente ;
• d’humidité ;
• d’une infiltration ;
• d’une incompatibilité entre produits.

Les parties non adhérentes doivent être retirées, le support réparé puis préparé avant l’application de la nouvelle finition.

Une remise en location rapide ne doit pas conduire à masquer un désordre qui réapparaîtra quelques semaines plus tard.

Quel ordre suivre pour remettre l’appartement en état ?

Le bon ordre de chantier permet d’éviter les dégradations et les reprises.

Étape 1 : inspection du logement vide

Établissez la liste complète des défauts et classez-les par corps de métier.

Étape 2 : réparations techniques

Traitez d’abord :

• fuites ;
• plomberie ;
• électricité ;
• ventilation ;
• menuiseries ;
• causes d’humidité.

Étape 3 : réparations des supports

Procédez ensuite aux :

• rebouchages ;
• reprises d’enduit ;
• réparations de fissures ;
• ponçages ;
• préparations de murs et plafonds.

Étape 4 : travaux de peinture

Une fois les supports sains et préparés, réalisez les peintures des plafonds, murs et boiseries concernés.

Étape 5 : sols et finitions

Selon la nature du chantier, les interventions sur les sols doivent être coordonnées avec la peinture afin d’éviter de détériorer un ouvrage fraîchement terminé.

Étape 6 : nettoyage final

Terminez par un nettoyage approfondi avant les photographies, visites ou l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire.

Cette chronologie évite, par exemple, de repeindre un mur avant qu’une fuite située derrière celui-ci ne soit réparée.

Combien de temps prévoir entre deux locataires ?

La durée dépend de l’état du logement et du volume de travaux.

Un appartement nécessitant seulement quelques retouches, joints et réparations simples peut être remis en état rapidement.

En revanche, une intervention comprenant :

• préparation importante des murs ;
• réfection des plafonds ;
• plusieurs couches de peinture ;
• réparation de sols ;
• plomberie ;
• séchage après humidité ;

demande davantage de temps.

Pour un propriétaire bailleur, la meilleure stratégie consiste à anticiper le chantier avant le départ effectif lorsque les travaux prévisibles sont déjà connus, puis à réaliser une inspection précise dès que le logement est vide.

L’objectif n’est pas simplement d’aller vite : il faut éviter qu’une remise en état précipitée entraîne de nouvelles interventions après l’arrivée du prochain occupant.

Comment limiter la vacance locative pendant les travaux ?

Chaque journée sans locataire peut représenter un manque à gagner. Il faut donc organiser les travaux de façon rationnelle.

Préparer les artisans en amont

Lorsque la date de départ est connue, vous pouvez déjà anticiper les disponibilités des professionnels.

Commander les matériaux à l’avance

Peinture, revêtement ou pièces spécifiques ne doivent pas bloquer inutilement le chantier.

Regrouper les travaux

Lorsque plusieurs interventions sont nécessaires, coordonner peinture, petite rénovation et revêtements peut réduire les temps morts.

Prioriser ce qui bloque la location

Une fuite, un équipement défectueux ou un support fortement dégradé est généralement plus prioritaire qu’une amélioration purement décorative.

Prévoir le temps de séchage

Enduits, peintures et supports ayant subi de l’humidité nécessitent des délais incompressibles.

Un planning réaliste est souvent plus efficace qu’un chantier annoncé trop court.

Quels travaux améliorent vraiment la présentation du logement ?

Lorsque le budget est limité, concentrez-vous sur ce qui influence directement la perception du futur locataire.

Des murs propres et homogènes

Ils donnent immédiatement une impression d’entretien.

Des plafonds sans taches

Les auréoles ou peintures écaillées attirent rapidement le regard et peuvent susciter des inquiétudes sur l’humidité.

Des joints propres

Dans une cuisine ou une salle de bains, ils ont un fort impact visuel pour un coût d’intervention généralement limité.

Des portes et plinthes entretenues

Ces détails contribuent fortement à l’impression générale.

Un logement propre

La qualité du nettoyage final est essentielle. Un appartement rénové mais poussiéreux ou présentant des traces de chantier perd immédiatement une partie de son attractivité.

Faut-il rénover davantage avant une nouvelle location ?

Profiter du changement de locataire pour moderniser le logement peut être pertinent lorsque certains équipements ou finitions sont devenus réellement obsolètes.

Il peut s’agir par exemple de :

• remplacer un revêtement de sol très dégradé ;
• rénover certaines peintures ;
• remettre en état des boiseries ;
• reprendre une salle d’eau vieillissante ;
• moderniser certains équipements.

Mais attention à la sur-rénovation.

L’objectif d’une remise en état locative n’est pas nécessairement de transformer intégralement l’appartement. Chaque dépense doit être appréciée selon l’état du bien, son positionnement locatif et le bénéfice attendu.

Pour une intervention plus globale, des travaux de rénovation intérieure peuvent être envisagés lorsque plusieurs postes doivent être repris simultanément.

Pourquoi profiter d’un appartement vide pour refaire les peintures ?

Pour un chantier de peinture, un logement vide présente plusieurs avantages.

Il y a :

• moins de mobilier à déplacer ;
• moins d’objets à protéger ;
• un accès plus facile aux murs ;
• davantage de liberté pour organiser les pièces ;
• moins de contraintes pour le ponçage et le séchage.

Le chantier peut donc être organisé plus efficacement qu’en présence d’un occupant.

SPG Peinture intervient notamment pour les travaux de peinture intérieure à Paris et en Île-de-France, avec préparation des supports, rebouchage, ponçage, impression et application des finitions adaptées.

Propriétaire bailleur : la checklist avant la remise en location

Avant d’organiser les nouvelles visites ou l’état des lieux d’entrée, vérifiez :

• murs propres et réparés ;
• plafonds contrôlés ;
• absence de fuite visible ;
• joints en bon état ;
• sanitaires fonctionnels ;
• prises et interrupteurs contrôlés ;
• portes et placards fonctionnels ;
• sols propres et sans désordre nécessitant une intervention ;
• équipements prévus au bail opérationnels ;
• logement entièrement nettoyé ;
• travaux terminés et suffisamment secs.

Cette vérification finale permet de commencer la nouvelle location avec un état du logement clairement documenté.

Remise en état locative à Paris : quand faire appel à un professionnel ?

Les petites retouches peuvent parfois être réalisées directement par le propriétaire.

L’intervention d’un professionnel devient particulièrement pertinente lorsque :

• plusieurs pièces doivent être repeintes ;
• les murs nécessitent des enduits ;
• le plafond est dégradé ;
• des fissures doivent être reprises ;
• les anciennes peintures adhèrent mal ;
• plusieurs corps de travaux doivent être coordonnés ;
• le délai entre deux locations est court ;
• une finition homogène est recherchée.

Pour un propriétaire ou une agence, l’enjeu n’est pas seulement esthétique : il faut organiser une intervention efficace entre la restitution des clés et l’arrivée du prochain locataire.

SPG Peinture réalise des travaux de peinture et de rénovation intérieure à Paris et en Île-de-France, notamment pour remettre en état les murs, plafonds, boiseries et autres surfaces avant une nouvelle occupation.

À retenir : quels travaux prévoir entre deux locataires ?

Une remise en état d’appartement entre deux locataires doit commencer par un diagnostic, pas par un pot de peinture.

L’ordre recommandé est simple :

1. comparer les états des lieux ;
2. distinguer usure normale et dégradations ;
3. rechercher les problèmes techniques ;
4. réparer plomberie, humidité ou électricité si nécessaire ;
5. reprendre murs, plafonds et sols ;
6. effectuer les travaux de peinture ;
7. terminer par les finitions et le nettoyage.

Il n’est donc pas nécessaire de refaire systématiquement tout l’appartement.

Une remise en état ciblée, réalisée dans le bon ordre, permet de présenter au prochain locataire un logement propre, fonctionnel et correctement entretenu, tout en maîtrisant le délai entre deux locations.

FAQ – Remise en état d’un appartement entre deux locataires

Faut-il repeindre un appartement à chaque changement de locataire ?

Non. Une remise en peinture systématique n’est pas nécessaire si les murs sont encore propres et en bon état. La décision doit être prise selon l’état réel des supports.

Qui paie la peinture entre deux locataires ?

Cela dépend notamment de l’origine de la détérioration. L’usure normale liée au temps ne doit pas être confondue avec une dégradation imputable au locataire. La comparaison des états des lieux est essentielle.

Quels travaux faire en priorité après le départ d’un locataire ?

Commencez par les désordres techniques : fuite, humidité, plomberie, électricité ou équipement défectueux. Réparez ensuite les supports avant les peintures et finitions.

Peut-on retenir le coût de la peinture sur le dépôt de garantie ?

Pas automatiquement. Il faut pouvoir distinguer une dégradation de la vétusté ou de l’usure normale et justifier les sommes retenues selon les règles applicables.

Faut-il reboucher les trous avant de repeindre ?

Oui lorsque les trous nécessitent une reprise. Le support doit être préparé correctement : rebouchage, séchage, ponçage et éventuellement impression avant la finition.

Peut-on repeindre directement sur un mur taché ?

Cela dépend de la nature de la tache. Un support doit être propre, sain et suffisamment préparé. En présence d’humidité ou d’une infiltration, la cause doit être traitée avant de repeindre.

Quel type de peinture choisir pour un appartement en location ?

Une peinture résistante et facile à entretenir est généralement intéressante dans les zones sollicitées. La finition doit néanmoins être choisie selon la pièce et le support.

Quand faire intervenir un peintre avant la prochaine location ?

Idéalement, anticipez dès que la date de départ du locataire est connue. Le diagnostic définitif pourra être effectué lorsque le logement sera vide afin d’établir précisément les surfaces et réparations nécessaires.